Allá por el año 2000, hace tanto tiempo, el comercio electrónico representaba el 0,8% del total de las ventas minoristas. Ahora es alrededor del 15%. Un resultado es que el espacio comercial en los centros comerciales regionales tradicionales ha disminuido drásticamente. En la próxima década, ¿podrían los nuevos patrones de trabajo desde casa conducir a una disminución similar del espacio de oficinas comerciales?
Tom Doolittle y Arthur Fliegelman de la Oficina de Investigación Financiera esbozan esta posibilidad en “Work-from-Home and the Future Consolidation of
el sector de oficinas de bienes raíces comerciales de EE. UU.: El declive de los centros comerciales regionales puede proporcionar información” (OFR Brief Series 23-03, 24 de agosto de 2023).
(La Oficina de Investigación Financiera es una oficina independiente dentro del Departamento del Tesoro de EE. UU. Fue establecida por la Ley de Protección al Consumidor y Reforma de Wall Street de 2010 (comúnmente conocida como la Ley Dodd-Frank), con el objetivo de proporcionar datos y análisis sobre cuestiones del sector financiero, especialmente aquellas relacionadas con aspectos de la estabilidad financiera.)
He aquí el aumento de las ventas del comercio electrónico y la correspondiente caída de las ventas de los grandes almacenes en las últimas dos décadas. La OLR escribe: “El número de centros comerciales regionales de EE. UU. alcanzó su punto máximo en 2006 con 1.522 (con casi 1.400 millones de pies cuadrados de GLA) y desde entonces ha disminuido a 1.148 (con 1.000 millones de pies cuadrados de GLA). El último centro comercial regional construido en EE. UU. se completó en 2014, hace nueve años”. GLA es la abreviatura de «área bruta alquilable». También hubo un ciclo de retroalimentación negativa: “[A]Los consumidores optaron por no comprar en centros comerciales regionales con menos opciones de compra y las ventas en esos centros comerciales disminuyeron aún más, catalizando un éxodo adicional de inquilinos”.
¿Podría desarrollarse una dinámica similar para el espacio de oficinas en una economía donde el trabajo desde casa se ha convertido en una opción viable, al menos parte del tiempo, para una gran parte de los trabajadores? La tasa de desocupación de oficinas oficiales es de alrededor del 19%, un aumento sólo modesto en los últimos años. Pero la cifra subestima la cuestión, porque una cantidad muy grande no está técnicamente desocupada (es decir, una empresa todavía está pagando para arrendar el espacio), pero la empresa está buscando “subarrendar” parte de su espacio a otro usuario, porque en realidad no está usando el espacio. Esta cifra muestra que la tasa de “ocupación” ha aumentado desde que se produjo la pandemia en marzo de 2020, pero todavía ronda el 50%.
Un gran deseo de subarrendar es una señal de que cuando el contrato de arrendamiento original expire, probablemente no se renovará. OFR escribe:
[D]La demanda de espacio para oficinas es en realidad más débil de lo informado debido al crecimiento del espacio de oficinas disponible para subarrendamiento por parte de empresas que ya no necesitan el espacio. A pesar de
El espacio de oficinas disponible para subarrendamiento sigue generando renta para el propietario de un edificio, presagia una menor demanda futura de espacio de oficina porque el espacio subarrendado compite por los inquilinos con el espacio vacante existente, lo que limita su absorción futura. También indica que los inquilinos actuales pueden renovar sus contratos de arrendamiento futuros por menos espacio, lo que también reduce
demanda futura. La cantidad de espacio de oficinas subarrendado ha crecido casi un 130 % desde el segundo trimestre de 202011 hasta alcanzar los 210 millones de pies cuadrados rentables. Como punto de comparación, durante la Gran Recesión, el espacio disponible para subarrendamiento en los EE. UU. alcanzó un máximo de 147 millones de pies cuadrados rentables en el segundo trimestre de 2009.
Si se suma el espacio de oficinas desocupado y no alquilado al espacio disponible para subarrendar, la OFR calcula que la tasa de desocupación “estructural” combinada para el espacio de oficinas es aproximadamente del 50%.
Sin embargo, es probable que los efectos del aumento de las vacantes en oficinas se desarrollen a cámara lenta. La duración promedio de un arrendamiento de espacio para oficinas comerciales es de 7 años, y los arrendamientos de 10 años o más no son infrecuentes. Por lo tanto, los propietarios de muchos espacios de oficinas comerciales todavía cobran (en su mayor parte) y, a su vez, todavía pueden realizar los pagos de los préstamos que obtuvieron para comprar el edificio.
Los autores escriben: “Se estima actualmente que el sector de oficinas CRE asciende a casi 3,2 billones de dólares, nueve veces más que el sector de centros comerciales regionales en su apogeo”. Por tanto, es muy posible que los inversores en este sector se vean expuestos a pérdidas de varios cientos de miles de millones de dólares a medio plazo. Además, «[c]os impuestos a la propiedad comercial representan hasta el 10% de los ingresos fiscales anuales de una ciudad, y la mayor parte de dichos impuestos recae sobre los edificios de oficinas”, por lo que los presupuestos de la ciudad también se verían afectados.
¿Se podrían convertir los edificios de oficinas en edificios residenciales? Quizás algunos de ellos, pero probablemente sólo unos pocos. El informe de la OFR señala:
[I]Por lo general, no es rentable y puede que no sea posible convertir edificios de oficinas marginales en edificios de apartamentos. Los edificios multifamiliares requieren más superficie externa que interna para acomodar ventanas para dormitorios y áreas de estar que los edificios de oficinas, especialmente aquellos con oficinas internas. Además, las mejoras necesarias en plomería, electricidad y seguridad humana para reutilizar las oficinas marginales no son rentables sin subsidios. A menudo, el mejor y más alto uso para un edificio de oficinas marginal es la demolición y el uso de su terreno como estacionamiento en superficie, área de parque o nada en absoluto.
A veces digo que uno de los principales cambios de la pandemia es que una gran parte de lo que antes eran bienes raíces residenciales se convirtió en bienes raíces comerciales, es decir, se convirtió en oficinas en el hogar. Cuando la gente compra una casa o alquila un apartamento ahora, una de las consideraciones más importantes (junto con la cocina, la sala de estar, los dormitorios y los baños estándar) es dónde estará la oficina en casa. El mercado inmobiliario vivirá la evolución de ese cambio en los próximos años.