Es una historia estándar a esta altura: el trabajo desde casa parece estar consolidándose como algo común en muchas empresas, al menos en la forma “híbrida”, donde muchos o la mayoría de los trabajadores van a la oficina 3 o 4 días a la semana, pero trabajan desde casa el tiempo restante. Para muchos trabajadores, parte del beneficio es evitar el desplazamiento al trabajo. Pero cuando menos personas viajan al trabajo, la empresa necesita menos espacio de oficina. Además, el mercado de comidas y del comercio minorista en general, que hasta entonces había sido apoyado por los viajeros, se ha reducido de tamaño. La demanda de espacio para oficinas cae, y también cae la demanda de bienes raíces residenciales cerca de ese espacio para oficinas (porque los beneficios de estar cerca de la oficina son menores si no es necesario estar allí físicamente todos los días laborales).
McKinsey Global Institute revisa estos patrones en su informe Espacios vacíos
y lugares híbridos: el impacto duradero de la pandemia en el sector inmobiliario (julio de 2023). El informe también ofrece algunas reflexiones preliminares sobre cómo estos cambios pueden alterar el uso de los bienes raíces urbanos. Un tema que se me quedó grabado fue que si los empleadores, los minoristas y las ciudades quieren que la gente se desplace, deben actuar de una manera que “gane el viaje”.
Como antecedente, el informe de McKinsey se centra en “nueve ciudades superestrellas: Beijing, Houston, Londres, Nueva York, París, Munich, San Francisco, Shanghai y Tokio”, aunque también se analiza y analiza un grupo más amplio de ciudades. Encuentran que las tasas de trabajo desde casa parecen estabilizarse en alrededor del 30% de los días laborales. Esto cambiará mercados que incluyen el inmobiliario de oficinas, el comercio minorista urbano, la construcción y el inmobiliario residencial.
Los empleadores pueden reducir su espacio de oficina pero también cambiar a espacios de oficina más nuevos y de mayor calidad, con mejores salas de reuniones y mayor capacidad para equipos audiovisuales sofisticados y teleconferencias. Las empresas no pueden simplemente decirles a los empleados que se presenten cinco días a la semana. Si los empleados no ven beneficios reales al desplazarse al trabajo en persona, se opondrán.
Al igual que los empleadores, los minoristas deben proporcionar un motivo para un viaje en persona a su propiedad inmobiliaria, en lugar de una conexión en línea. “Es posible que los minoristas también tengan que ganarse el viaje diseñando espacios que atiendan a muchos usos diferentes. Un buen ejemplo son las tiendas que se adaptan fácilmente al comercio minorista omnicanal: una experiencia única y fluida para los clientes, ya sea que compren en línea o en persona. De manera similar, las tiendas pueden ofrecer venta minorista experiencial. Por ejemplo, una marca de grandes almacenes está lanzando tiendas más pequeñas donde los clientes pueden comprar productos comprados en línea, modificarse la ropa, encontrar consejos de estilo y frecuentar un salón de belleza”.
Quienes construyen o renuevan bienes inmuebles urbanos deben pensar más en cómo el uso del espacio probablemente variará con el tiempo. “Para adaptarse a la disminución de la demanda de espacios comerciales y de oficinas tradicionales, los desarrolladores podrían crear edificios híbridos. La visión más ambiciosa es la de un edificio universal y de «uso neutro» cuyo diseño,
La infraestructura y la tecnología podrían modificarse fácilmente para servir a diferentes usos. Imagine un edificio médico que podría convertirse fácilmente en, digamos, un hotel o un edificio de apartamentos si las preferencias de los clientes cambiaran”.
Finalmente, el sector inmobiliario residencial también cambiará: “Las tasas de desocupación residencial aumentaron de 2019 a 2022 en cada núcleo urbano superestrella que estudiamos, desde un
un aumento de 0,8 puntos porcentuales en Tokio a un aumento de 9,9 puntos porcentuales en Londres; mientras tanto, en los suburbios, las tasas de desocupación crecieron mucho menos o incluso disminuyeron. Los precios siguieron el ejemplo, subiendo ocho puntos porcentuales más lentamente en los núcleos urbanos superestrellas de Estados Unidos que en sus suburbios y 13 puntos porcentuales más lentamente que en los núcleos urbanos no superestrellas. En San Francisco, los precios nominales en algunos vecindarios cayeron un 12 por ciento desde finales de 2019 hasta 2022. Residencias en San
El núcleo urbano de Francisco vale ahora 750 mil millones de dólares menos de lo que habrían valido si los precios hubieran aumentado a la tasa promedio nacional. El efecto parece ser un fenómeno global”.
A veces digo que el movimiento de trabajo desde casa de repente convirtió mucho de lo que habían sido bienes raíces residenciales en bienes raíces comerciales; es decir, una parte de muchas casas se convirtió en un lugar donde la gente trabajaba. El informe de McKinsey ofrece estimaciones de cómo es probable que ese cambio repercuta en el mediano y largo plazo.