PREGUNTA: Señor Armstrong, usted fue el único que pronosticó que el sector inmobiliario seguiría aumentando junto con los aumentos de tipos de la Reserva Federal. Te sigo solo desde 2020 y COVID-19. Estoy impresionado con su ordenador y su análisis, que no cambia con cada titular que pasa. ¿Puedes explicarnos un poco más sobre el mercado inmobiliario?
Muchas gracias por la educación.
FH
RESPUESTA: La previsión tradicional sobre el sector inmobiliario es siempre unidimensional. Históricamente, la propiedad de vivienda ha estado entre las cinco primeras encuestas sobre lo que los estadounidenses más desean en la vida. Los valores de las propiedades han aumentado a pesar del aumento de los precios elevados combinado con tasas hipotecarias más altas. Hay pocas señales en el horizonte antes de que el ECM alcance su punto máximo en mayo de 2024. Los analistas se han sentido confundidos y atrapados en este enigma económico del crecimiento económico continuo que ha desafiado todas sus predicciones de recesión.
Normalmente, la vivienda ha sido uno de los sectores que más sensible ha sido a los tipos de interés. En los últimos dos años, las tasas hipotecarias han aumentado de menos del 3% a más del 7%. Eso significa que la familia promedio hoy enfrenta pagos hipotecarios que se han duplicado de aproximadamente el 14% del ingreso mensual del hogar en 2020 a casi el 29% a mediados de 2023. Este es el aumento más fuerte desde la crisis económica en nuestro ECM cuando tocó fondo en 1985.65.
Sin embargo, el enigma que ha desconcertado a los analistas tradicionales no ha llevado a una caída en los precios de la vivienda como esperaban. Hicieron una pausa durante los cierres de COVID-19 y cayeron en los Estados Azules, que tenían las medidas más draconianas de COVID-19. Actualmente, los precios de la vivienda durante el segundo trimestre de este año aumentaron a un ritmo anualizado del 15% según el índice S&P Case-Shiller.
Hay una oferta escasa en el Sur, donde ha tenido lugar gran parte de la migración. Recibo un promedio de tres llamadas por semana preguntándome si quiero vender mi casa aquí en Florida. Las ventas anuales de propiedades a nivel nacional han rondado los 2 billones de dólares. Los inversores institucionales inteligentes han estado pasando de la deuda pública no garantizada a las hipotecas privadas. La persona promedio no mira las cifras del IPC ni del PIB. Observan el coste de este aumento y la confianza en la Administración Biden se ha ido derrumbando. Cuando la gente ya no confía en el gobierno, pasa al sector privado. Así que si a eso le sumamos la gran migración de los estados demócratas a los estados rojos del sur, veremos cómo los valores inmobiliarios colapsan en lugares como San Francisco y Chicago, en comparación incluso con Wall Street, que se han ido trasladando silenciosamente a la región de Miami. Todavía hay compradores en el mercado y escasez de oferta en los estados rojos como Florida. Por tanto, las ventas han disminuido, pero esto parece ser más el resultado de la disminución de la oferta.
Además, la creciente inflación de los materiales significa que el costo de reposición de las viviendas suele ser superior a los precios que se pagan, sin mencionar el tiempo de espera para la construcción. Los costos de reposición de la vivienda se han disparado. Incluso el dolor escaseaba gracias a los confinamientos por el COVID-19. Esto ha impactado el mercado, y el análisis tradicional simplemente nunca consideró que los costos de reposición de casas preexistentes, en muchos casos, son entre un 40% y un 100% más altos. A esto se suma la escasez de mano de obra. Fue muy difícil encontrar un contratista en Florida que estuviera disponible. La mayoría de los contratistas con los que hablé estaban contratados más allá de 2024.
Las viviendas de nueva construcción representarán aproximadamente un tercio de los listados activos en 2023. Esto representa un aumento del promedio del 13 % durante las dos décadas anteriores a la COVID-19. A todo esto se suma la afluencia de dinero extranjero que considera las propiedades estadounidenses como una protección contra futuras guerras y la desestabilización del sistema monetario. Luego hemos tenido fondos como Blackrock comprando propiedades y alquilándolas.