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Perspectiva de inflación semanal: la marea está subiendo


Este artículo fue escrito exclusivamente para Investing.com

El informe del jueves puso de relieve, con un ejemplo pertinente, exactamente de lo que he estado hablando recientemente. El crecimiento no causa y las recesiones no causan desinflación; por lo tanto, si bien mi perspectiva de crecimiento es negativa, no espero que sea de ayuda para apagar el fuego de la inflación.

El informe de ventas de viviendas existentes de la semana pasada fue decepcionante y confirmó los temores justificados de los constructores de viviendas y los agentes inmobiliarios de que las tasas hipotecarias más altas y la desaceleración de la economía disuadirían el tráfico y la rotación. A estas alturas, ya sabe que las ventas de viviendas aumentaron a una tasa anual ajustada estacionalmente de 5,61 mm, que fue inferior a las expectativas y la más baja desde los meses del cierre por la pandemia. Si bien esa sería una tasa relativamente saludable en comparación con la era anterior a COVID, no hay duda de que el aumento de las tasas de interés está ralentizando la facturación.

Ventas mensuales de viviendas existentes

Este efecto es una de las formas más obvias en que las tasas de interés más altas causan una desaceleración en la actividad económica y es claramente un resultado que pretende la Reserva Federal. Ralentizar el mercado inmobiliario al rojo vivo y enfriar la inflación en los precios de la vivienda. Bueno, uno de cada dos no está mal.

El aumento de abril en los precios de la vivienda fue de +4,38% mes a mes, manteniendo la cifra interanual en +14,8%. Ahora bien, los precios en el mercado de la vivienda son muy estacionales, pero aún así: abril de 2005 y abril de 2013 fueron los únicos años de este siglo en los que las ganancias m/m en abril fueron más altas. El primero de esos años fue cuando se inflaba la burbuja inmobiliaria; el segundo fue cuando estaban rebotando después de que la burbuja colapsara.

El siguiente gráfico de Bloomberg muestra los cambios m/m, por mes calendario, durante los últimos 5 años. La delgada línea azul arriba es la ganancia m/m de abril.

Precio medio mensual de ventas de viviendas existentes en EE. UU.

Precio medio mensual de ventas de viviendas existentes en EE. UU.

Entonces, mientras estás en casa Ventas eran débiles, hogar precio los aumentos siguen siendo muy fuertes. Seguramente, no pueden continuar al 15-20% por año.

Pero el punto importante es que la conexión entre las ventas de viviendas y los precios de las viviendas es, en el mejor de los casos, tenue. En vivienda, hay al menos dos razones para esto, y una de ellas se aplica a los mercados en general. La primera razón, a la que aludí, es que el primer impacto de las tasas hipotecarias más altas es sobre los compradores más sensibles a los precios. Pero la razón más importante es que mientras el nivel general de precios continúe aumentando rápidamente, el precio nominal de cualquier activo fijo también debería seguir aumentando.

Él nivel de precios está cambiando. Un aumento del 14% a/a en los precios de la vivienda cuando la inflación es del 8% es lo mismo en términos reales que un aumento del 8% cuando la inflación es del 2%. Miramos el 14% y decimos “wow”, pero eso es porque estamos mirando con ojos de “2% de inflación”. Desde 1999, los precios medianos de las viviendas han aumentado a una tasa promedio de alrededor del 2,3 % anual por encima de la tasa de inflación, incluido el auge y la caída de la década de 2000. La actual tasa real de aumento del 6%, aunque insostenible a largo plazo, no me parece del todo descabellada. Lo que debe recordar es que los “ojos de inflación del 2%” es el marco incorrecto para usar.

Sin embargo, no hay duda de que las ventas, que son en unidades, no en dólares, están disminuyendo. La Fed está ralentizando con éxito la economía. Y si, de hecho, el presidente Powell es fiel a su palabra y la Reserva Federal va a mantener y arriesgarse a un aterrizaje forzoso, entonces obtendremos un aterrizaje, bueno y duro. (Sigo siendo escéptico de que la Fed sea tan arrogante si las acciones siguen cayendo y comienzan a subir, pero también admito que antes de ahora pensé que cederían en este juego de gallina económica).

Dando un paso atrás…

Siga recordándose que el nivel de precios está cambiando y sus “ojos de inflación del 2%” lo engañarán de vez en cuando. Como he estado señalando en otros contextos, aunque la “inflación máxima de los precios de la vivienda” probablemente haya quedado atrás, eso no significa que los precios de la vivienda se deban a rechazar.

La moneda vale menos ahora que antes de la crisis, porque hay mucho más. Desde 2010, M2 ha crecido un 148%. Los precios de las viviendas solo han crecido un 122%.

El gráfico a continuación (Fuente: Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios, Reserva Federal; cálculos de Inversiones Duraderas), indexado a fines de 2010, no parece sugerir que los precios de las viviendas deban disminuir en nominal términos, y medí el aumento desde cerca del fondo del canal posterior a la burbuja.

Precio medio de la vivienda frente a la oferta mensual de M2

Precio medio de la vivienda frente a la oferta mensual de M2

El gráfico también es interesante porque parece mostrar una buena inflexión en los precios de las viviendas justo en el momento en que tuvimos una buena inflexión en el crecimiento de la oferta monetaria. Que casualidad no?

Podría repetir este ejercicio para todo tipo de activos y artículos de consumo. Lo que estamos viendo en la vivienda es una disminución en las ventas de unidades pero un aumento continuo en los precios. en la economía, generalmenteestamos comenzando a ver una disminución en el crecimiento de las ventas de unidades, que es otra forma de decir crecimiento real, pero un aumento continuo en los precios.

Cuando escuchamos a las empresas en sus conferencias telefónicas hablar sobre el cambio en las ventas, las escuchamos hablar sobre dos cosas. El crecimiento de las ventas en dólares es el cambio en las ventas unitarias combinado con el cambio en el precio unitario. Estos son dos diales diferentes y se ven afectados por cosas diferentes. Es completamente consistente, si el nivel general de precios está aumentando, ver una disminución en el crecimiento de la unidad mientras el precio por unidad continúa aumentando.. El PIB se mide en unidades reales.

En pocas palabras, es por eso que es muy probable que tengamos una contracción real (también conocida como recesión) mientras seguimos viendo inflación. Buen trabajo, federal. Como cantó una vez Geddy Lee, a veces los ángeles nos castigan respondiendo nuestras oraciones.

Esto no quiere decir que todos los precios subirán al mismo ritmo, o que no los precios volverán a trazar parte del pico posterior a COVID. Pero es muy importante reconocer la diferencia entre los cambios en los precios relativos (algunos suben más rápido que la inflación general y otros más lentamente) y los cambios en el nivel absoluto de precios. Los diferentes precios de los productos van y vienen. Esas son olas. El nivel de precios en sí mismo es la marea. La marea está subiendo. Mueve tus castillos más alto en la arena.

Michael Ashton, a veces conocido como The Inflation Guy, es el director general de Enwhile Investments, LLC. Es un pionero en los mercados de inflación con una especialidad en la defensa de la riqueza contra los ataques de la inflación económica, que analiza en su podcast Cents and Sensibility.



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